Финансовый анализ застройщика ЖК «Новая Швейцария» г. Всеволжск (Санкт-Петербург). Застройщик ООО «Оникс».

Категория: Застройщики 2017 г.
Опубликовано: 12 мая 2016 г.
admin

ЖК «Новая Швейцария» г. Всеволжск (Санкт-Петербург).

Застройщики: ООО «Оникс», ООО «Одежда», Всеволжское

потребительское общество.

Заключение о рисках вложения денежных средств в ЖК «Новая

Швецария» . Всеволжск):

1. Застройщиками согласно разрешительной документации являются три организации:

— ООО «Оникс» (ИНН 7813179597, зарегистрировано 4 февраля 2003 года.

Уставный капитал 40 000 руб.). Единственным учредителем согласно данным проектной декларации является частное лицо Голиков Ю. М.

С 05.02.2015 года единственным учредителем является ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ ЖИЛИЩНО- СТРОИТЕЛЬНЫЙ КООПЕРАТИВ «НОВЫЙ ДОМ» (ИНН 7813599753).

Учредители три физических лица.

— ООО «Одежда» (ИНН 4703067341, зарегистрировано 23 февраля 2003 года. Уставный капитал 200 000 руб.). Учредителями являются Всеволжское потребительское общество и три частных лица: Богдевич С. В., Шагина Н. И., Пухова А. П.

— Всеволжское потребительское общество (ИНН 4703004091, зарегистрированно 19 октября 1998 года).

Все три компании зарегистрированы сравнительно давно и до начала строительства вели хозяйственную деятельность, не связанную со строительством.

2. Участок земли, на котором осуществляется строительство, закреплен в общедолевой собственности всех трех организаций.

3. Застройщики ранее не имели опыта участия в проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

4. Все три организации, которые юридически являются застройщиками не имеют сайтов, где они рекламируют себя в качестве застройщиков этого ЖК и где они предлагают к продаже квартиры и коммерческую недвижимость в этом ЖК.

5. Такая информация присутствует на сайте Группы компаний «PRO-Инвест» (Санкт-Петербург, Офицерский пер. д.8). Данная компания объявляет себя девелопером .е. компанией, осуществляющей финансирование и реализацию построенных площадей). На этом же сайте предлагаются к продаже не проданные квартиры в данном ЖК и дается телефон своего отдела по реализации недвижимости.

6. Юридически роль Группы компаний «PRO-Инвест» в проектной декларации данного ЖК не закреплена. Юридическую ответственность, в случае возникновения проблем со строительством и сдачей данного ЖК, эта компания нести не будет.

7. Финансовые показатели компаний — застройщиков, отраженные в проектной декларации и изменениях к ней, следующие:

— ООО «Оникс»

Финансовый результат на 31.12.2013 года:
прибыль 0, дебиторская задолженность — 8,3 млн.руб (цифры округлены для удобства восприятия), кредиторская задолженность — 42,6 млн.руб.

Финансовый результат на 31.12.2014 года:
убыток 6,3 млн.руб., дебиторская задолженность — 85,9 млн.руб., кредиторская задолженность — 0,735 млн.руб.

Финансовый результат по итогам 9 месяцев 2015 года:
убыток 0,6 млн.руб., дебиторская задолженность — 49,7 млн.руб.,кредиторская задолженность — 20,3 млн.руб.

— ООО «Одежда»

Финансовый результат на 31.12.2013 года:
прибыль 4,8 млн.руб., дебиторская задолженность — 1 млн.руб.,кредиторская задолженность — 3 млн.руб.

Финансовый результат на 31.12.2014 года:
прибыль 5 млн.руб., дебиторская задолженность — 6,8 млн.руб.,кредиторская задолженность — 2,7 млн.руб.

Финансовый результат по итогам 9 месяцев 2015 года:
прибыль 3,8 млн.руб., дебиторская задолженность — 1,5 млн.руб.,кредиторская задолженность — 0,13 млн.руб.

— Всеволжское потребительское общество

Финансовый результат на 31.12.2013 года — прибыль 12,3 млн.руб., дебиторская задолженность — 15,4 млн.руб., кредиторская задолженность — 43,9 млн.руб.

Финансовый результат на 31.12.2014 года — прибыль 14,6 млн.руб., дебиторская задолженность — 16,9 млн.руб.,кредиторская задолженность — 44,8 млн.руб.

Финансовый результат по итогам 9 месяцев 2015 года — прибыль 4 млн.руб., дебиторская задолженность — 12,4 млн.руб., кредиторская задолженность — 40 млн.руб.

 

8. По состоянию на 31 декабря 2014 года единственным застройщиком, который отражал в финансовой отчетности (данные по которой сдаются в органы Росстата) внеоборотные активы которым относятся в том числе незавершенное объемом строительство) в размере 138 млн.руб. было ООО «Оникс». При этом он отразил наличие заемных средств в размере 22 млн.руб. и показал убыток в размере 6,3 млн.руб.

9. Планируемая стоимость строительства ЖК «Новая Швецария» согласно проектной декларации — 267 млн.руб.

10. Очевидно, что ООО «Одежда» по финансовым показателям, отраженным в проектной декларации в 2013, 2014, 2015 году, не является реальным застройщиком. Ее участие, вероятно, ограничивается передачей под застройку доли в земельном участке, на котором осуществляется строительство.

11. Всеволжское потребительское общество имеет более серьезные финансовые показатели. Но вероятно, эти показатели связаны с основной сферой деятельности данной организации, с учетом того, что она не отражает у себя на балансе значительные внеоборотные активы.

12. Значит, для определения финансового состояния застройщика необходимо анализировать цифры, представленные ООО «Оникс».

Только 2013 год отразил наличие крупной кредиторской задолженности застройщика, которая вероятно была связана с получением денежных средств, необходимых для начала строительства. В последующие годы соотношение дебиторской и кредиторской задолженности было в пользу первой, т.е. благоприятной. По итогам 2014 года компания показала наличие долгосрочных заемных средств лишь в размере 22 млн.руб., т.е. долги компанией погашаются. Показанные на протяжении всех лет строительства убытки отражают значение этой компании в этом проекте. Вероятно роль ООО «Оникс» техническая, т.е. получение прибыли не предполагается.

13. Можно предположить, что подобная схема сделана для того, чтобы:

а). минимизировать риски возможных судебных разбирательств, если возникнут проблемы при осуществлении строительства;

б). вывести маржу (прибыль), образовавшуюся в результате реализации построенных площадей;

в) иное.

Вся прибыль аккумулируется в другом месте (возможно в компании, рекламирующей себя как застройщика, т.е. в компании «PRO-Инвест»).

В случае возникновения проблем у застройщика кредиторы том числе участники долевого строительства) смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства. Каких-то иных активов, либо ликвидности согласно этой схемы у застройщика быть не должно. Использование подобной схемы вызывает вопросы, потому что в случае недостройки объектов ЖК «Новая Швецария» и последующих судебных разбирательств такая схема позволит не допустить риска для лиц и организаций, стоящих за застройщиком, по наложению каких-либо имущественных взысканий на их активы.

14. Начало работ по строительству ЖК «Новая Швецария» — октябрь 2013 года. Комплекс состоит из двух корпусов, строительство которых осуществляется в один этап. Окончание строительства, согласно разрешительной документации, третий квартал 2015 года. Разрешение на строительство было подписано администрацией МО Всеволжск 9 октября 2012 года, окончание строительства определено согласно этому документу в срок до 01.08.2015 года. Разрешение на строительство продлено дважды. Сначала до 15 декабря 2015 года, затем до 01 июля 2016 года. Согласно проектной декларации срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта 1 августа 2015 года. Срок просрочен. Изменен в проектной декларации на 2 квартал 2016 года.

15. К настоящему моменту из оставшихся работ (согласно актуальным фотографиям со стройплощадки, а также информации, имеющейся на сайте) необходимо выполнить частично наружную отделку и фасадные работы, частично черновую внутреннюю отделку. Отсутствует в обоих корпусах система отопления, наполовину выполнена электрика, не смонтировано лифтовое оборудование, не начато благоустройство прилегающей территории.

При наличии полноценного финансирования оставшегося объема работ на несколько месяцев (до полугода). При отсутствии такового срок строительно- монтажных работ увеличится. Можно предположить, что к 1 июля 2016 года строительно-монтажные работы закончены не будут.

16. Также можно предположить, что введение объекта в эксплуатацию в эти сроки ждать не приходится. После окончания СМР необходимо время на работу госкомиссии по приемке. Время на устранение выявленных недостатков. Прохождение акта госкомиссии через все контролирующие организации. При отсутствии препятствий процедурно это занимает довольно значительное время. Кроме того, необходимо время для подписания разрешения на ввод в эксплуатацию. Эти процедуры в целом могут занять несколько месяцев (при отсутствии замечаний со стороны контролирующих органов).

17. Таким образом при наличии полноценного финансирования и при отсутствии проблем с контролирующими органами ввод в эксплуатацию ЖК «Новая Швецария» можно ожидать не ранее конца года. При невыполнении этих условий срок ввода в эксплуатации будет отодвинут на более дальний срок.

18. Судя по отсутствию у застройщиков каких-либо накопленных активов и отсутствию прибыли, строительство осуществлялось изначально за счет привлеченных средств, а в дальнейшем только за счет средств дольщиков. Можно предположить, что и окончание строительства должно быть осуществлено за счет средств дольщиков.

19. С этим у застройщика проблемы. На сайте компании «PRO-Инвест» в разделе, где отражаются квартиры, выставленные на продажу или проданные, значится, что из 130 квартир в этом ЖК осталось продать всего 8 на общую сумму около 26 млн.руб.

20. Очевидно, что этих денег не хватит для того чтобы закончить строительство. Т.е. строительство еще не закончено, а активов для продажи практически не осталось.

21. Можно предположить, что именно отсутствие активов для продажи, и соответственно, средств от дольщиков привело к торможению темпов строительства и вызвало задержки. Если говорить по простому, то вероятно, сейчас на стройку денег от дольщиков поступает «в час по чайной ложке», поэтому так медленно и строят.

22. Для окончания строительства необходимо привлекать средства из-вне. Собственных активов и не распроданных площадей застройщику ООО «Оникс» вероятно не хватит для окончания строительства.

23. Возможно, именно с этим связано сообщение в январе 2016 года на официальном сайте компании «Pro-Инвест» о том, что в связи с ростом стоимости отделочных материалов стоимость отделки, а значит и стоимость квартир будет пересмотрена. Таким образом можно предположить, что у застройщика не хватает денег и он их хочет дополнительно собрать.

24. Очень важной информацией является наличие судебных разбирательств между застройщиком ООО «Оникс» и контролирующими государственными организациями, а именно администрацией МО Всеволжска, Комитетом государственного строительного надзора Ленинградской области и Комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.

 

Решением Арбитражного суда от 02 февраля 2016 года ООО было отказано в принятии иска к Комитету государственного строительного надзора Ленинградской области и Комитету по архитектуре и градостроительству Ленинградской области в которой истец .е. ООО «Оникс») требовал выплатить ему компенсацию в размере 2,4 млн. руб за вынесенные вышеуказанными организациями постановления об отмене градостроительного плана земельного участка и предписания МО Всеволжска об отмене выданного последним разрешения на строительство, которое администрация МО выполнила и отменила данное разрешение.

После ряда судебных заседаний в декабре 2013 года Арбитражным судом указанные нормативные акты признаны недействительными, тем самым было подтверждено выданное разрешение на строительство.

25. Из этого судебного разбирательства видно, что вышеуказанные государственные органы пытались прекратить строительство этого ЖК. Это негативная информация. Ведь именно эти организации будут осуществлять приемку этого объекта, подписание акта госкомиссии и выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию.

26. Практика показывает, что при наличии конфликта с принимающими государственными органами застройщику будет очень трудно сдать этот объект.

27. Косвенным подтверждением факта негативного отношения к застройщику может служить проверка в октябре 2014 года Комитетом государственного строительного надзора о соблюдении застройщиком требований ФЗ-214 по результатам которой ООО «Оникс» был выписан штаф в размере 800 тыс. руб., который застройщик смог в результате судебных разбирательств снизить до 250 тыс.руб.

28. Для этого случая особое значение необходимо придать тому факту, что застройщик не осуществил страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. В случае невведения объектов ЖК «Новая Швецария» участники долевого строительства не смогут рассчитывать на компенсационные выплаты, которые они смогли бы получить в случае страхования гражданской ответственности застройщика.

Рекомендуем вкладывать денежные средства и покупать квартиры в ЖК после окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию.

 

ВАЖНО!!! Вышеизложенная информация может быть не достоверной или не актуальной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом. 

 

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора, и прочей строительной документации. Мы охотно поделимся нашими знаниями и опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

 

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

 

Скачать настоящий отчет в формате doc

 

 

Комментарии читателей статьи "Финансовый анализ застройщика ЖК «Новая Швейцария» г. Всеволжск (Санкт-Петербург). Застройщик ООО «Оникс»."

Добавить комментарий