ЖК «Березовая роща» (ЖК «Gröna Lund») г. Всеволжск (Санкт– Петербург)
Застройщик: ООО «ЭнСиСи Вилладж».
Заключение о рисках вложения денежных средств в ЖК «Березовая роща» (ЖК «Gröna Lund») г. Всеволжск:
1. Застройщик ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» является сравнительно давно учрежденной компанией (действует с 21.08.2008 года).
2. Единственным учредителем ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» со 100% участием является компания «ХОЛДКО РЕЗИДЕНШИАЛ 1 АБ» (Швеция). Уставный капитал ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» составляет 10 000 руб.
3. ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» не осуществляет самостоятельной хозяйственной деятельности. Единоличным органом управления застройщика является компания ООО «ЭнСиСи НЕДВИЖИМОСТЬ» (ИНН 7841322136), зарегистрированная в 2005 году. Уставный капитал этой компании 223 026 000 руб. Единственным учредителем этой компании является также компания «ХОЛДКО РЕЗИДЕНШИАЛ 1 АБ» (Швеция).
4. Право собственности на земельный участок, на котором осуществляется строительство ЖК, закреплено за застройщиком ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ».
5. ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» не сдает финансовую отчетность в органы Росстата, поэтому проанализировать финансовые показатели застройщика не представляется возможным.
6. Тем не менее цифры, характеризующие основные показатели, приведенные застройщиком в проектных декларациях, позволяют сделать некоторые выводы.
Основные показатели ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ»:
— на момент начала работ в апреле 2013 года кредиторская задолженность составляла около 700 млн.руб., дебиторская около 75 млн.руб.;
— финансовый результат по итогам 2013 года: Убыток застройщика в размере около 100 млн.руб. Кредиторская задолженность около 1,7 млрд.руб. Дебиторская около 170 млн.руб;
— финансовый результат по итогам 2014: Убыток застройщика около 300 млн.руб. Кредиторская задолженность около 1,1 млрд.руб. Дебиторская около 540 млн.руб;
— финансовый результат по итогам 6 месяцев 2015 года: Убыток около 150 млн.руб. Кредиторская задолженность около 2.3 млрд.руб. Дебиторская около 530 млн.руб.
Показанные финансовые результаты говорят о предполагаемом очень значительном финансировании извне. Особенно показательным является наличие значительной кредиторской задолженности еще до начала работ по строительству первой очереди ЖК «Березовая роща». Об этом же говорит и значительное превышение кредиторской задолженности над дебиторской во все годы строительства ЖК.
При этом ни саму компанию, ни ее учредителя, судя по всему, не волнует из года в год демонстрируемый компанией убыток.
7. Можно предположить, что схема с участием управляющей компании, осуществляющей деятельность от имени и по поручению ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» сделана для того, чтобы:
а). минимизировать риски возможных судебных разбирательств, если возникнут проблемы при осуществлении строительства;
б). вывести маржу (прибыль), образовавшуюся в результате реализации построенных площадей, в виде оплаты управляющей компании за ее финансово-хозяйственную деятельность по управлению активами ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ».
В случае возникновения проблем у застройщика кредиторы (в том числе участники долевого строительства) смогут рассчитывать только на долю в объектах незавершенного строительства. Каких-то иных активов, либо ликвидности согласно этой схемы у застройщика быть не должно.
Использование подобной схемы вызывает вопросы, потому что в случае недостройки объектов ЖК «Березовая роща» и последующих судебных разбирательств такая схема позволит не допустить риска для лиц и организаций, стоящих за застройщиком, по наложению каких-либо имущественных взысканий на их активы.
8. Финансовая отчетность управляющей компании (которая как и положено сдается в органы Росстата) подтверждает это предположение. По итогам 2014 года (последняя отчетность опубликованная органами Росстата) финансовые показатели управляющей компании ООО»ЭнСиСи НЕДВИЖИМОСТЬ» следующие:
— прочие внеоборотные активы (к которым относятся, в частности, объемы незавершенного строительства) на 2,3 млрд.руб (далее все цифры для удобства восприятия округлены);
— запасы 4,1 млрд.руб.
— дебиторская задолженность около 300 млн.руб;
— денежные средства около 200 млн.руб;
— уставный капитал 223 млн.руб;
— нераспределенная прибыль около 250 млн.руб;
— долгосрочные обязательства около 860 млн.руб;
— краткосрочные заемные обязательства около 2,1 млрд.руб;
— краткосрочная кредиторская задолженность 3,1 млрд.руб;
— выручка 4,1 млрд.руб;
— валовая прибыль около 800 млн.руб;
— чистая прибыль около 300 млн.руб;
— величина капитала более 800 млн.руб;
— чистые активы более 800 млн.руб;
— поступлений всего: 4,5 млрд.руб;
— положительное сальдо движения денежных потоков около 1,7 млрд.руб;
— приобретение внеоборотных активов около 2,5 млрд.руб;
— выкуп векселей, возврат кредитов и займов 1,7 млр.руб.
Как видно из приведенных данных управляющая компания ООО «ЭнСиСи НЕДВИЖИМОСТЬ» весьма прибыльная и коммерчески успешная организация.
9. До строительства ЖК «Березовая роща» ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» участие в каких либо иных строительных проектах не принимало.
10. Сдача в эксплуатацию первой очереди в количестве двух домов была осуществлена с задержкой. Согласно разрешительной документации 1 очередь должна была быть сдана в 1 квартале 2015 года. Сдана по факту во 2 квартале 2015 года. Срок задержки составил квартал. Задержка в квартал не имеет сколько-нибудь большого значения согласно практики, распространенной в строительной отрасли в России.
11. Компания устойчиво демонстрирует убытки.
12. Стоимость строительства второй-четвертой очереди составляет согласно разрешительной документации около 1,2 млрд.руб
13. При строительстве застройщик использует мощное плечо привлеченных (заемных) средств и судя по всему не имеет сколько-нибудь значительной зависимости от привлекаемых средств дольщиков.
14. Для своевременного окончания строительства застройщик не нуждается в постоянном притоке средств дольщиков. Это подтверждается и весьма скромными скидками в рамках акций, по которым имеется информация на официальном сайте ЖК, по сравнению с другими застройщиками Санкт-Петербурга.
15. Аккредитация компании в банках (в том числе входящих в ТОП-10 банков России) говорят о серьезной проработанности бизнес-плана строительства объектов этого ЖК.
16. Вместе с тем вызывают вопросы отсутствие страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. В случае не введения объектов 2 — 4 очереди ЖК участники долевого строительства не смогут рассчитывать на компенсационные выплаты, которые они смогли бы получить в случае страхования гражданской ответственности застройщика. Это тем более странно, с учетом того, что все крупные застройщики Санкт- Петербурга осуществляют подобное страхование. Вероятно, застройщик и его учредители не рассматривают для себя возможность невыполнения обязательств по строительству и вводу в эксплуатацию жилых домов, и в связи с этим не считают нужным тратить денежные средства на страховку.
17. Компания работает без существенного нарушения строительных норм. Не имеет в отношении себя иски в судебные инстанции. В отношении компании нет исполнительных производств. Тоже можно сказать и в отношении управляющей организации.
Наша рекомендация: Компания ООО «ЭнСиСи ВИЛЛАДЖ» несмотря на показанные убытки, плохое соотношение дебиторской и кредиторской задолженности, а также использование схемы, которая позволяет лицам и организациям, стоящим за застройщиком, вывести из нее ликвидность, является надежным застройщиком. Доступ к значительным финансовым ресурсам, которые демонстрирует застройщик на протяжении всего периода строительства данного ЖК, отсутствие зависимости от планомерных поступлений средств участников долевого строительства (что в условиях кризиса в стране является очень важным фактором, повышающим устойчивость строительной компании и уменьшающим риски превращения строительного объекта этой компании в долгострой или недострой), наличие очень прибыльной управляющей организации, с которой обе компании имеют одного учредителя (компанию из Швеции), объем средств необходимый для строительства 2-4 очереди в размере 1,2 млрд. руб по отношению к привлеченным средствам во время строительства делают риски вложения денег в строительство 2-4 очереди ЖК «Березовая роща» мало значительными.
Вышеизложенная информация может быть не достоверной или не актуальной. Выводы, сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.
У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора, и прочей строительной документации. Мы охотно поделимся нашими знаниями и опытом работы с застройщиками. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1
Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2
Скачать настоящий отчет в формате doc
