ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Разъезд и раздел имущества. Принудительный выкуп недвижимого имущества и прочие способы решения споров с недвижимостью.

Категория: Недвижимость

Квартирные войны. Споры за квадратные метры.

Разъезд и раздел имущества. Принудительный выкуп недвижимого имущества и прочие способы решения споров с недвижимостью.

  1. Причины образования долевой собственности на квартиру.
  2. Решение квартирных споров, если есть возможность договориться.
  3. Как можно разъехаться по площади при отсутствии согласия между родственниками.
  4. Способы защиты от проблемных сособственников, проживающих в вашей квартире.
  5. Что делать, если вы стали жертвой черных риелторов. И ваше проживание в квартире становится невыносимым.
  6. Способы борьбы с черными риелторами.

Московская недвижимость имеет одну из самых высоких цен за квадратный метр в мире – об этом знают все. Именно поэтому при невозможности достигнуть договоренностей о совместной продаже либо определении порядка пользования недвижимым имуществом, москвичам приходится обращаться в суд, но также нередки случаи и перепродажи доли черным риелторам. Даже из-за кусков московской недвижимости рушатся семьи, рвется дружба и родственные связи. Заканчиваются же все эти неприятные истории либо признанием права собственности за одним человеком, либо образованием в квартире долевой собственности.

1. Причин для образования долевой собственности на квартиру (и, соответственно, ваших проблем в будущем) может быть масса:

  • Наследование. При большом количестве наследников образуется соответствующее количество собственников.
  • Раздел имущества бывших супругов.
  • Приватизация, выполненная при большом количестве прописанных в квартире человек.
  • Естественное образование. Характерно для старых квартир, где успевают умереть изначальные хозяева, а затем и часть их наследников, в результате чего доли в собственности несколько раз дробятся.

Указанными причинами список не ограничивается. Мы привели лишь самые распространенные.

Какими же способами можно решить ситуацию с совместной площадью психологически несовместимых людей?

 2. Решение квартирного вопроса, если есть возможность сторонам договориться.

 Итак, если вам повезло и с остальными собственниками у вас есть контакт, то есть несколько вариантов договоренностей (подразумевающих полную защиту интересов всех) между всеми сособственниками об использовании общего долевого имущества (квартир) или о распоряжении ими:

1) Совместная продажа квартиры по рыночной стоимости.

2) Продажа долей между сособственниками, либо обмен на иное недвижимое имущество с доплатой.

3) Совместная сдача квартиры внаем, с распределением доходов между всеми сособственниками пропорционально размеру их долей. Сдача может производиться как третьему лицу, так и одному из сособственников.

Перечисленные выше случаи являются наиболее простым и надежным способом урегулировать спор, важно лишь юридически грамотно составить соглашение между сособственниками (с соблюдением требований ст. 246 и 247 ГК РФ).

3. Варианты действий при невозможности достижения согласия между сособственниками.

Чем больше сособственников – тем меньше шансов прийти к взаимовыгодному соглашению. Именно поэтому проблемы по распоряжению совместным имуществом практически неразрывно связаны с долями маленького размера (1/5 и ниже, в зависимости от площади), их также называют незначительными и микродолями.

Незначительная доля (она же микродоля) – доля в собственности на квартиру, которая в пересчете на квадратные метры дает площадь меньшую, чем самое маленькое жилое помещение (комната) в квартире.

Микродоля почти всегда связана с шантажом. Собственник микродоли чувствует себя обделенным и вредит основному собственнику всеми возможными способами (представляем вам лишь небольшую выборку подобных действий, встречавшихся нам за время практики):

  • не разделяет финансово-лицевой счет и не вносит плату за коммунальные услуги;
  • находясь в квартире, демонстративно громко слушает музыку/смотрит телевизор/распивает спиртные напитки (обычно в соответствующей компании), распространяет зловонные запахи, ходит в неглиже и т.д.;
  • ворует еду из холодильника, портит вещи, занимается мелким бытовым терроризмом;
  • открыто угрожает физической расправой, хамит, запугивает с целью продать свою микродолю по цене половины квартиры;
  • распугивает потенциальных арендаторов или покупателей квартиры, которым основной собственник пытается сдать или продать квартиру;
  • травит домашних животных, грубо общается и унижает детей соседей.

Стоит отметить, что те же самые приемы используют для своих целей и черные риелторы. Разница лишь в том, что черные риелторы делают это профессионально, на постоянной основе и охотятся за более значительными долями с целью прибрать к рукам всю квартиру.

4. Какие же существуют способы защиты от таких «соседей»?

  • Судебное понуждение к продаже микродоли основному собственнику, как незначительной. На нашем счету десятки подобных дел, см здесь. Выкуп производится по рыночной стоимости микродоли. Весь процесс занимает около 7 месяцев, однако в итоге вы становитесь единоличным собственником квартиры, свободной от присутствия посторонних лиц.
  • Взыскание арендной платы с собственника микродоли. Мы поможем в судебном порядке взыскать с собственника микродоли арендную плату, как если бы он снимал в квартире комнату или всю квартиру целиком. Данный способ применим лишь против тех, кто имеет постоянный источник дохода, и является чрезвычайно эффективным (бить рублем).
  • Продажа сторонним лицам вашей (основной) доли. Конечно, это фактическая капитуляция, и продажа происходит по цене несколько ниже среднерыночной, но для не имеющих средств на квалифицированную юридическую помощь лиц он остается единственным способом. Мы поможем вам найти заинтересованных в покупке вашей доли лиц.

Наиболее целесообразно прибегать к комбинированию способа №1и №2, третий способ больше подойдет для малообеспеченных слоев населения, либо тем, кому важно как можно быстрее избавиться от проблемной квартиры.

Наша компания поможет защитить ваши интересы на всех стадиях, описанных выше процессов.

5. Что делать, если пришли «черные риелторы» и вы – их жертва.

Разъезд и раздел имущества. Принудительный выкуп недвижимого имущества и прочие способы решения споров с недвижимостью.

Иметь дело с такими профессионалами крайне неприятно для обычного человека и предельно просто для грамотного специалиста. Конечно, когда вы натерпитесь оскорблений в свой адрес, десятки раз испытаете на себе хамское отношение, угрозы и прочие моменты, которыми вас будут пытаться выжить из квартиры.

В таких бандах всегда есть четкое разделение труда: «адвокаты» – заведуют правовым сопровождением; «бойцы» – прессуют жертву; «агенты» — заняты поиском жертв и продажей отобранных долей и квартир и т.д.

Вся их деятельность построена на том, чтобы получить сверхприбыль за счет скупки по крайне заниженной цене долей и их последующей продаже. Все их действия и приемы заточены под то, чтобы у вас не выдержала психика и вы избавились от имущества по любой цене.

Для грамотного же юриста не составит труда справиться с такой бандой, так как у них гораздо больше слабых и незащищенных сторон, чем кажется на первый взгляд.

6. Способы борьбы с черными риелторами:

  • Деятельность черных риелторов направлена на получение максимальной прибыли за минимальный срок. Чем больше времени у них уходит на отъем доли, тем меньше они заинтересованы в ней. Денежные средства должны быть постоянно в обороте, а не лежать мертвым грузом. Время – ваш главный союзник. Если им показать, что вы не на словах, а на деле готовы к длительной осаде, да готовы еще и сами активно наступать, то вы можете стать для них не интересны и они переключатся на более легкую жертву.
  • Прямой доступ. Вся технология «отжима» доли подразумевает то, что у банды есть постоянный доступ к вам, вашим вещам, детям и родственникам, находящимся в квартире, так как имеющаяся у вас доля – ваше единственное жилье. Во всех иных случаях их технология начинает резко давать сбой. Идеально, конечно, если у вас есть второе жилье, куда вы можете перевезти семью и переехать сами. Все имущество, которое осталось в проблемной квартире, обязательно нужно застраховать, а при выявлении фактов порчи неустанно обращаться в правоохранительные органы и полицию. Без доступа к жертве черные риелторы бессильны. Если же другой собственности у вас нет, лучше на время противостояния снять другое жилье. Именно психологическое оружие черных риелторов — самый большой их козырь.
  • Судебные иски. Договор продажи доли в квартире всегда можно оспорить по тем или иным основаниям, предусмотренным статьей 555 и 556 ГК РФ. Например, придраться к стоимости выкупа доли, нарушения порядка выкупа доли или к тому, что доля в квартире фактически не была передана, ввиду того, что невозможно выделить в квартире микродолю. Вам нужно бить по черным риелторам их же собственным оружием. А как известно лучшая защита — это нападение.
  • Обращения в прокуратуру, полицию, администрацию и т.д. Граждане, пытающиеся бороться с бандой самостоятельно, обычно ограничиваются несколькими жалобами, а получая отписку, сразу опускают руки. Профессиональный юрист всего за 2 дня напишет около 20 жалоб по заранее заготовленным шаблонам. Умело подходя к делу, можно только этими действиями добиться требуемого результата.

Комбинация из всех 4 приведенных приемов позволяет отбиться от ЛЮБЫХ черных риелторов и вынудить уже ИХ срочно избавляться от доли по цене, ниже рыночной.

Иногда достаточно одного нашего разговора. Умные откажутся сразу, более недалеких мы жестоко покараем.

Соавтор статьи СИМОН АМИРАНОВИЧ ЧАЛИГАВА

 

Разъезд и раздел имущества. Принудительный выкуп недвижимого имущества и прочие способы решения споров с недвижимостью.

Комментарии читателей статьи "Разъезд и раздел имущества. Принудительный выкуп недвижимого имущества и прочие способы решения споров с недвижимостью."

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика