ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
whatsApp WhatsApp


Анализ ЖК Нормандия проверка застройщика ГК Эталон

Категория: Застройщики 2018 г.

ЖК Нормандия, ГК Эталон

ЖК комфорт-класса «Нормандия» разместился в Лосиноостровском районе Северо-восточного округа Москвы, на пересечении Тайнинской и Мезенской улиц. Проектный адрес объекта: г. Москва, Лосиноостровский район, ул. Тайнинская, вл. 9.

В состав проекта войдут 4 жилых корпуса, в том числе блок апартаментов. Дома возводятся по монолитно-каркасной технологии, с использованием современных инженерных систем. Общая реализуемая площадь составит 114 000 кв. м. На участке 4,43 гектара появятся 4 жилых корпуса переменной этажности от 8 до 25 этажей (в том числе блок апартаментов), объекты инфраструктуры. Помимо жилых квартир, в домах комфорт-класса будут располагаться детский сад на 125 мест и начальная школа на 200 мест, объекты торгово-бытовой инфраструктуры и встроенный паркинг. Застройщик обещает авторскую архитектуру,  разработанную специалистами бюро «SPEECH».

Согласно официальным источникам, в проекте заявлены следующие элементы благоустройства:

Проезды, тротуары, пешеходные зоны, площадки для игр, физкультуры и отдыха, малые архитектурные формы, декоративные (газонные) ограждения, газоны, высадка зеленых насаждений.

Открытые плоскостные автостоянки для маломобильных групп населения общей вместимостью  а 15 машино-мест (вдоль проездов).

На придомовой территории предусмотрены площадки для игр, физкультуры и отдыха, малые архитектурные формы.

Площадки для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов (расположение относительно объекта строительства). Площадки расположены за границами дворового пространства.

Проектом предусматривается благоустройство и озеленение прилегающей к многоквартирному дому территории – устройство декоративных (газонных) ограждений, газонов, высадка зеленых насаждений.

Наличие наружного освещения дорожных покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах, архитектурного освещения (дата выдачи технических условий, срок действия,  аименование организации, выдавшей технические условия) (ТУ ГУП «Моссвет» №15299 от 27.10.2016, срок действия – 3 года).

Проект соответствует  требованиям по созданию безбарьерной среды для маломобильных лиц

Строительство началось весной 2017 года, и тогда же, в марте, стартовали продажи квартир. В домах предусмотрены одно-, двух-, трёх- и четырёхкомнатные квартиры. Их площадь варьируется от 35 до 113 квадратных метров, а стоимость – от 5 до 20 миллионов рублей. Это в среднем 140-170 тысяч рублей за один квадратный метр.

Количество жилых помещений:     787

Количество нежилых помещений:     1061

в том числе машино-мест:     673

Планируемый квартал и год реализации проекта строительства     1 кв. 2020г.

Планируемая стоимость строительства (руб.):     7 485 340 190

Застройщиком заключен Генеральный договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участи в долевом строительстве № 35-19827Г/2017 со страховой компанией ООО «ПРОМИНСТРАХ» от 07.04.2017г. Посмотреть его можно здесь:

http://ls-rielty.ru/upload/iblock/8da/8dac0e132c1bd6d029a42b8d9f39177f.pdf

Денежные средства для строительства привлекаются на основании кредитного договор № 0790/17, заключенного с ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» 21.11.2017г.

Сумма привлеченных средств (рублей): 3 700 000 000, срок возврата привлеченных средств: 31.12.2020г.

Аккредитация:

СМП Банк, Абсолют Банк, Возрождение, Россельхозбанк, Альфа-Банк, ФК Открытие, Дельта Кредит, Уралсиб, РайффайзенБанк, Сбербанк, АК БАРС , Связь-Банк, Металлинвестбанк, ВТБ, Газпромбанк, Беспроцентная рассрочка до 2019 года от Эталон-Инвест

Из всего вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

  1. Застройщик застраховал свою ответственность, причем, в довольно известной на рынке компании, существующей с 2002 г, напрямую связанной с такими небезызвестными организациями, как ООО Внешпромбанк и ООО Внешпроминвестиции. Согласно официальным источникам, у компании хорошая деловая репутация, финансовое положение устойчивое, более 10 филиалов в 12 регионах, большой уставный капитал (648.4 млн ₽), отсутствует задолженность по налогам, з/п и кредитным платежам, высокая степень честности с партнерами. Хорошим показателем также является то, что страховая компания никак не связана с Эталон Групп. Таким образом есть основания предполагать, что застройщик уверен в том, что проект будет реализован, а риски покрыты.
  2. Строительство осуществляется частично за счет заемных средств (50%), частично за счет прибыли от продажи квартир. Думаю, не обошлось тут и без финансовых вливаний со стороны материнской компании, учитывая размер уставного капитала и затраты до получения займа от банка. Это хороший показатель, т.к. учитывая ситуацию на рынке строительства, очень многие (особенно новые) застройщики реализуют свои проекты исключительно на деньги дольщиков, что нередко заканчивается печально.
  3. 1 кв. 2020 года – вполне реальный срок завершения строительства, учитывая объем уже произведенных работ. Можно предположить небольшую задержку (примерно в 1 квартал), связанную с вводом в эксплуатацию, т.к., если брать в расчет текущие темпы строительства и то, что планируется сдача одновременно трех корпусов, дома, скорее всего, будут достроены «впритык» к сроку сдачи.

 

ЖК Нормандия является проектом группы компаний «Эталон».

«Эталон» реализует инвестиционно-девелоперские проекты комплексного освоения территорий в Московском регионе, предлагая своим клиентам жилье комфорт- и бизнес-класса, строящееся с использованием инновационных материалов и технологий. После почти 20 лет успешной работы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области с 2006 года Компания начала свою деятельность в Московском регионе и сегодня является одним из наиболее успешных и надежных игроков столичного рынка девелопмента. Etalon Group представлена на рынке недвижимости с 1987 года. На протяжении всей своей истории Группа «Эталон» сохраняет репутацию надежного застройщика.

Группа компаний «Эталон» известна также по следующим проектам:

— ЖК Изумрудные холмы (комфорт-класс, частично сдан)

— ЖК Золотая звезда (комфорт-класс, сдан)

— ЖК Летний сад (комфорт-класс, сдача в 4 квартале 2018 г.)

— ЖК Эталон-сити (бизнес-класс, частично сдан)

— ЖК Серебряный фонтан (бизнес-класс, сдача в 4 квартале 2019 г.)

Обратившись к информации о вышеперечисленных проектах, можно сказать, что застройщик зарекомендовал себя как честный и надежный. Всего пара небольших сдвига по срокам (на 1,5 и 2 месяца), связанных с проведением коммуникаций и проблемой с подрядчиком. В остальном придраться было не к чему

Непосредственным застройщиком, ЖК «Нормандия» является молодая компания ООО «ЛС-Риэлти».

Ранее застройщик дома не возводил, это его первый проект.

На сайте ЖК выложены все необходимые документы, поэтому можно сразу сказать, что объекты строятся по всем правилам, есть все необходимые заключения и разрешения.

Разрешение на строительство № 77-151000-014186-2017 выдано 20.03.2017, действует до 20.03.2020г.

Земельный участок, на котором возводится ЖК Нормандия, принадлежит застройщику на правах частной собственности на основании договора купли-продажи от 11.10.2013 (зарегистрирован 06.12.2013).  Кадастровый номер земельного участка 77:02:0011002:29, площадь 44 300 кв.м. Дата постановки на кадастровый учет:        01.01.2007;     категория земель:           земли населенных пунктов;               разрешенное использование:             для многоэтажной застройки;      Кадастровая стоимость:      1 916 364 397р.

Согласно данной информации, полученной с официального сайта Росреестра, можно уверенно сказать, что судебные тяжбы из-за исключительности ландшафта участка застройщику не грозят. Заповедной зоной эта земля не является, исчезающих видов на ней не водится. Участок официально признан подходящим для жилой застройки, следовательно, вероятность того, что в процессе строительства у застройщика возникнут проблемы, связанные с геологическими особенностями практически отсутствует.

Также большим плюсом является то, что земля у застройщика в собственности, а не арендуется – нет лишних расходов в виде арендной платы

 

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ЛС-РИЭЛТИ»

Дата основания: 22.07.16

Генеральный директор: Мамошин Сергей Юрьевич

INN   7716829867     KPP   771601001     OGRN     1167746692464

OKPO    82118085     ОКТМО          45355000

OKVED   71.12.2 (Деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика)

Учредитель:      Эталон Ленспецсму, АО, Санкт-Петербург, (Строительство, ремонт и реконструкция зданий и сооружений), генеральный директор: Щербина Геннадий Филиппович

Предшественник:     ЛС-Риэлти, ЗАО, Москва, ликвидирован 2016-07-22

INN   7814379567     KPP   771601001

 

Выручка: 38,2 m ₽

Стоимость бизнеса: 561,4 m ₽

812 место в категории Проектная документация, инженерные услуги в области строительства

46 место в категории Проектная документация, инженерные услуги в области строительства

Рыночная стоимость компании    561.4 млн ₽

млн ₽, 1 000 2015 2016 2017
Активы

 

727.8

 

771.1

 

832.3

 

Деньги и инвестиции

 

1.9

 

1.0

 

1.1

 

Долги покупателей

 

54.5

 

28.4

 

30.6

 

Товары и материалы

 

0.0

 

0.3

 

0.3

 

Имущество

 

616.5

 

603.2

 

651.2

 

Прочее

 

54.9

 

138.1

 

149.1

 

Заемные средства

 

773.5

 

 

209.7

 

209.7
Краткосрочные

 

36.1

 

16.1

 

16.1

 

Долгосрочные

 

737.4

 

193.6

 

193.6

 

 

 

Начальная прибыль: 56.76 млн ₽

Текущая прибыль: 111.76 млн ₽

Сумма текущих займов: 193.6 млн ₽

Финансовый анализ  по данным Бухгалтерской отчетности

млн р. 2015 2016
Доходы

2110 + 2320 + 2310 + (2340 — 2350)

45 112
Расходы

2110 + 2320 + 2310 + (2340 — 2350) — 2400

66 55
Чистая прибыль 2400 -21 57
 

Бухгалтерский баланс

АКТИВ
Внеоборотные активы 1100 671.4 725
Нематериальные активы 1110 0 0
Результаты исследований 1120 0 0
Нематериальные
поисковые активы
1130 0 0
Поисковые
материальные активы
1140 0 0
Основные средства 1150 616.5 603.2
Доходные вложения 1160 0 0
Финансовые вложения 1170 0 0
Налоговые активы 1180 10.8 16.4
Прочие
внеоборотные активы
1190 44.1 105.4
Оборотные активы 1200 56.4 46.1
Запасы 1210 0 0.3
НДС 1220 0 16.3
Дебиторская задолженность 1230 54.5 28.4
Финансовые вложения 1240 0 0
Денежные средства 1250 1.9 1
Прочие оборотные
активы
1260 0 0
Баланс 1600 727.8 771.1
ПАССИВ
Капитал и резервы 1300 -45.6 561.4
Уставный капитал 1310 0.3 550.6
Собственные выкупленные
акции
1320 0 0
Переоценка 1340 0 0
Добавочный капитал 1350 0 0
Резервный капитал 1360 0 0
Нераспределенная прибыль 1370 -45.9 10.8
Долгосрочные
обязательства
1400 737.4 193.6
Заемные средства 1410 737.4 193.6
Налоговые обязательства 1420 0 0
Оценочные обязательства 1430 0 0
Прочие обязательства 1450 0 0
Краткосрочные
обязательства
1500 36.1 16.1
Заемные средства 1510 1.7 0
Кредиторская задолженность 1520 34.1 15.6
Доходы будущих периодов 1530 0 0
Оценочные обязательства 1540 0.2 0.1
Прочие обязательства 1550 0 0.4
Баланс 1700 727.8 771.1
Отчет о финансовых результатах
Выручка 2110 45.4 38.2
Себестоимость продаж 2120 32.6 34.4
Валовая прибыль (убыток) 2100 12.8 3.8
Коммерческие расходы 2210 0 0
Управленческие расходы 2220 7.8 6
Прибыль от продаж 2200 4.9 -2.2
Доходы от участия в
других организациях
2310 0 0
Проценты к получению 2320 0 0
Проценты к уплате 2330 24.3 20.1
Прочие доходы 2340 0 80.4
Прочие расходы 2350 6.2 6.8
Прибыль до налогообложения 2300 -25.6 51.2
Налог на прибыль 2410 0 0
в т.ч. постоянные
обязательства
2421 -0.1 15.8
Прочее 2460 0 0
Чистая прибыль 2400 -20.5 56.8

 

Судебные процессы:

Истец: 1 процесс на 140,5 тыс. ₽, (дело не относится к непосредственной деятельности застройщика)

Положительные моменты:

  • Деловая репутация (входит в Эталон Групп)
  • Большой уставный капитал (675.8 млн ₽)
  • Финансовое положение
  • Продажи выросли на 146.3% по сравнению с прошлым годом
  • Компания способна расплатиться с текущими долгами
  • Оборотные активы превышают текущие долги на 287.9%
  • Честность с партнерами
  • Риск задержки платежей низкий (10%)
  • Отсутствует задолженность по налогам, з/п и кредитным платежам
  • Задолженность по исполнительным листам отсутствует
  • Сведения о заложенном имуществе компании и наложении на него ареста отсутствуют
  • Вероятность банкротства на текущую дату отсутствует
  • Не фигурирует в реестре недобросовестных поставщиков

*

Считается, что Оборотные активы являются наиболее ликвидным разделом баланса, и предприятие, продав запасы, взыскав задолженность с покупателей и сняв/переведя деньги с лицевого счета, сможет быстро расплатиться по своим краткосрочным долгам.
Нормальной является ситуация, когда Оборотные активы превышают обязательства более чем на 150%. Это говорит о том, что компания сможет погасить свои долги и при этом у ее останутся деньги для продолжения работы.

 

Коэффициент текущей =Оборотные активы (1200)/Текущие долги (1510+1520+1550)х 100% =

ликвидности

=46.1 млн ₽/16.0 млн ₽х 100%=287.9%

 

Последняя информация от апреля 2018г.:

Размер чистой прибыли (убытков) по данным промежуточной или годовой бухгалтерской

(финансовой) отчетности, тыс.руб    -24516,87

 

Размер кредиторской задолженности по данным промежуточной или годовой  бухгалтерской (финансовой) отчетности, тыс.руб.   1302070,72

 

Размер дебиторской задолженности по данным промежуточной или годовой

бухгалтерской (финансовой) отчетности, тыс.руб.   580834,07

Это отчетность устойчивого в финансовом отношении предприятия.

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности очень хорошее и говорит, что застройщик авансирует строительство, и за выполненные работы практически ничего не должен и позволяет себе очень значительное авансирование работ.

Кроме того, застройщик довольно уверенно гасит доли по заемным денежным средствам.

В отчетности за 2017 год уже появляется прибыль, которая фиксирует результаты продажи не распроданных квартир в период падения продаж в конце 2016 – начале 2017г.. Продажа их принесла выручку и прибыль.

То есть отчетность за 2017 год, и некоторые цифры финансовых показателей за 4 месяца 2018 года, не показывают никаких финансовых проблем у застройщика. Это прибыльная и успешная компания.

Кроме того, и это очень важный показатель для понимания всего того, что происходит с этим застройщиком, это практически полное отсутствие на начало 2016 года заемных денежных средств. Этот показатель говорит со всей очевидностью, что финансирование начального этапа строительства ЖК осуществлялось исключительно за счет денежных средств участников долевого строительства. Этим обусловлены неторопливые для данного этапа темпы строительства и мои опасения на тему того, что застройщик может чуть-чуть не уложиться в сроки.

Выводы:

  1. Застройщик финансово-устойчивая и прибыльная компания. Хотя не без недостатков.
  2. Застройщик не имеет долгов и аккуратно рассчитывается с контрагентами. При этом идет значительное авансирование строительных работ.
  3. Темпы строительства хорошие, застройщик укладывается в сроки, обозначенные в проектной декларации.
  4. Квартиры продаются, но «скачками». В строительной отрасли кризис. Уменьшился приток дольщиков, замедлились темпы строительства. Реализация нераспроданного пула квартир принесет застройщику денежные средства для ведения строительства.
  5. Немного внушает опасение обещание застройщика сдать сразу 3 корпуса, т.к. судя по фотографиям, строительство идет не совсем равномерно.

 

Группа компаний «Эталон» — холдинг , имеющий значительные финансовые возможности. Отсюда следует (если прибавить результаты на сегодняшний день), что ЛС-Риэлти можно считать застройщиком, не внушающим опасений относительно своевременного завершения строительства

Компания ЛС-Риэлти имеет высокий уровень ликвидности. Размер прибыли компании за 2017 год составляет около 57 млн.руб (против убытка в 21 млн. годом ранее.            Компания активно кредитуется и своевременно рассчитывается с долгами.

Соотношение дебиторской и кредиторской задолженности говорит о финансовой устойчивости застройщика и в 2018 году.

Денежных потоков, генерируемых материнской компанией, привлекаемых кредитных ресурсов хватает для строительства объекта осуществляемого этой компанией. Но финансовое положение компании нельзя назвать уверенно устойчивым.

В случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшением количества дольщиков и денежных потоков ими генерируемыми у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.

С другой стороны, вхождение ООО « ЛС-Риэлти» в Группу компаний «Эталон» делает ее положение и более устойчивым. Можно предположить, что определенная ликвидность, сформированная из-вне (то что это происходит можно наблюдать на примере отчетов) в случае сложностей компании, может быть возвращена в нее для преодоления этих сложностей. Но достоверно это утверждать нельзя.

Таким образом минимальные финансовые риски вложения в объекты ООО « ЛС-Риэлти» все же существуют.

Фактором повышающим устойчивость компании на стагнирующем рынке новостроек является ее вхождение в Группу компаний «Эталон», одной из крупнейших строительных групп в Московском регионе.

 

Заключение :

  1. ООО « ЛС-Риэлти» является компанией с пока что небольшой, но неизменно хорошей историей. Компания стабильно существует с 2016 года, тот факт, что она была основана Группой «Эталон» не является отрицательным моментом, т.к. это стандартная, годами применяемая практика на рынке строительства . Отсутствие попыток реорганизации (с изменением юридического лица и названия) свидетельствует о надежности выбранной бизнес-стратегии развития.
  2. При производстве строительных работ и сдаче объектов Группой компаний «Эталон» в эксплуатацию осуществлялись задержки , сроки которых были минимальны .
  3. Финансовое состояние компании……………. . Компания устойчиво показывает прибыль на протяжении последних 1-1.5 лет. Однако размер прибыли незначителен.
  4. Компания пользуется заемными средствами.
  5. Размер показываемой прибыли по отношению к объему средств , необходимых для строительства , недостаточен для сколько нибудь значительного самостоятельного финансирования строительства ЖК. Для окончания строительства необходим постоянный приток дольщиков, а также заемное финансирование (которое обеспечивается высокими стандартами отчетности, прибыльностью компании,  вхождением компании в очень крупную структуру — Группу компаний «Эталон»).
  6. Аккредитация компании в топовых банках России говорит о серьезной проработанности бизнес-планов строительства объекта.
  7. Финансовое положение и репутация страховых компании, осуществляющей страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, говорит о том , что в случае не достройки строительных объектов, вероятность получения компенсационных выплат в полном размере весьма велика .
  8. Компания работает без о нарушения строительных норм. Не имеет иски в судебные инстанции, способные нанести вред финансовому положению или репутации. В отношении компании нет исполнительных производств.

 

Таким образом, можно сделать вывод, что компания ООО «ЛС-Риэлти» финансово …………………

Текущее положение и генерируемый денежный поток позволяет осуществлять строительство ………………. В том числе за счет привлеченных заемных средств. Но финансовое положение компании нельзя назвать незыблемым: в случае ухудшения общеэкономической ситуации, уменьшения количества дольщиков и денежных потоков ими генерируемыми у компании могут возникнуть определенные финансовые проблемы.

Группа компаний «Эталон», которой принадлежит  ООО «ЛС-Риэлти», опытная и профессиональная не только в строительстве, но и в управлении финансовыми потоками. Но определить насколько накопленных активов хватит для того чтобы в случае ухудшения положения ООО «ЛС-Риэлти» , и будет ли холдинг производить санацию компании, чтобы  достроить объекты, находящихся на ранних этапах строительства не представляется возможным и зависит, главным образом, от стадии строительства и динамики продаж. Поэтому покупать у этой компании лучше на более поздних стадиях строительства, чтобы обезопасить себя от возможных неприятностей………………………………………………………….

 

Выше указанная информация может быть не актуальной для того чтобы посмотреть итоговый выводы по настоящему Застройщику и актуальную информацию вы можете обратится к нам в компанию. Стоимость отчета смотрите здесь.

Вышеизложенная информация может быть не достоверной, выводы сделанные автором статьи, могут не соответствовать действительности! Перед принятием окончательного решения относительно вышеуказанного застройщика необходимо проконсультироваться с юристом.

У нас в компании вы можете заказать более подробный анализ любого застройщика. Кроме вышеуказанной информации предоставляется юридический анализ заключаемого договора. С нашими ценами вы можете ознакомится здесь. Вы также можете самостоятельно оценить застройщика используя нашу пошаговую инструкцию:

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 1

Как самостоятельно проверить застройщика ч. 2

Комментарии читателей статьи "Анализ ЖК Нормандия проверка застройщика ГК Эталон"

Добавить комментарий

Яндекс.Метрика